从房价变动看房地产市场的发展变化
2004年，我市积极应对国家宏观调控政策，房地产市场继续保持良好发展态势，房地产价格稳中趋升。据市城调队抽样调查显示，市区房屋销售价格同比上升3.5%；土地交易价格上升5.9%；房屋租赁价格运行平稳。
一、2004年房地产市场运行的基本特点
（一）商品房价格涨势趋缓
1、房屋销售价格继续上涨，但涨幅高低互现
我市市区全年房屋销售价格总指数103.4，比上年提高1.65个百分点。但分季度看，其中一季度上涨了4.1%；二季度上涨了2.3%；三季度上涨了3.5%；四季度上涨了3.5%。四季度涨幅低于一季度涨幅0.6个百分点，且涨幅有所回落。
2、土地交易价格继续上涨，但涨幅明显回落
我市市区全年土地交易价格总指数104.2，比上年增幅提升4.2个百分点。但分季度看，一季度上涨11.8%，二季度上涨13.4%，三季度上涨6.1%，四季度上涨5.9%，四季度比三季度回落0.2个百分点，四季度比一季度回落5.9个百分点。
（二）房地产市场呈现供求两旺
近几年来，益阳市房地产投资持续保持快速增长的势头，房地产市场呈现供求两旺的发展格局。1998年取消福利分房后，我市的房地产开发步入了快速发展的轨道，房地产开发投资由1998年的1.1亿元，增加到2004年的7.55亿元，与1998年相比增长近6倍。2004年商品房销售面积22.91万平方米，比上年增长22.1%。
（三）房地产市场总体在景气空间运行
从房地产企业家信心指数和景气指数运行的轨迹看：呈现逐步升高的走势。第一季度最低，第四季度最高。四季度我市房地产信心指数为116.67，比三季度提升16.67点；景气指数为100.0，比年初提升50点。
二、影响我市房地产市场因素
随着国家新一轮宏观经济调控政策的实施，房地产业作为一个主要关联产业，土地供应减少，银行贷款压缩，房地产投资增幅减缓等反应已逐步显现。一方面我市商品房价格仍将呈现缓慢上涨，其主要原因在于：第一，经济发展与消费增长促进房价提升。2004年，全市GDP同比增长11%。经济的发展，带来了居民收入的提高，从而促进了居民消费水平、消费需求的提升；全年我市城镇居民人均可支配收入达8291元，比上年同期增长11.7%。居民住房消费需求持续旺盛，商品房个人购买的比例连续三年超过90%，今年达到93%以上。因此经济发展与消费增长是支撑房价上涨的重要因素。第二，土地作为一种不可再生的稀缺资源，随着耕地保护意识的增强，对土地出租、转让等交易已采取招标、拍卖等方式，在一定程度上也促使了土地交易价格仍然有上涨的要求。第三，我市与周边城市的房价差距继续拉大，由于益阳经济欠发达，与周边城市如长沙、岳阳、常德、湘潭等城市的房价相比，商品房价格处于最低价位。第四，随着人们生活水平的日益提高，对于居住环境的质量提出更高要求，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，这种为促进房地产价格而附加的投入又形成一种成本推动力。
从另一方面看，2004年可以称之为我国房地产行业的政策年，必将对2005年房地产市场的发展产生重大影响。第一，国家总体宏观政策的调整，尤其是针对持续快速增长的房地产开发投资所采取的调整政策，力度将有所加大。第二，各地政府也开始探索从土地供应的总量、节奏、结构和布局等入手，及时调控房地产市场的运行。第三，严格消费信贷、加息等措施一方面起到了宏观调控的作用。另一方面也确实限制了消费者和投资者的购买欲望，将对住房投资需求以及商品房价格带来影响。
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