2019年，益阳市坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既落实地方政府主体责任，加强住房市场监管和整顿规范开发、销售、中介等行为，严格限制信贷流向投资投机性购房，抑制房地产泡沫；又在微观信贷政策上支持合理自住购房，防止出现大起大落，保持政策的稳定性、合理性和长效性，确保了益阳市房地产市场平稳健康发展。

一、运行情况

1、房地产投资稳健。2019年益阳市204家房地产开发企业，共有206个房地产项目，全年投资138.24亿元，比上年增长6.6%，占湖南省房地产投资的3.1%，增速低于全省6.1个百分点，居全省第12位。其中，商品房住宅投资110.86亿元，同比增长10.9%，低于全省4.8个百分点。

2、商品房销售平稳。全市商品房销售面积415.18万平方米，比上年略有增长，占全省销售面积的4.6%。增速高于全省1.9个百分点，居全省第9位。其中，现房销售面积只有58.06万平方米，仅占全部商品房销售面积的14%。商品房销售额206.14亿元，增长8.9%，增幅高于全省4.7个百分点。销售额占全省比重为3.7%。

3、土地成交活跃。全年土地购置面积67.03万平方米，比上年增长35.5%，土地成交价款13.67亿元，增长22%。土地成交均价，2039元/平方米，折合每亩为135.82万元/亩。

二、运行特点

1、无房价虚高。全年全市商品房均价为4965元/平方米，比上年上涨了391元/平方米，涨幅为8.5%。与全国和全省比，益阳市商品房均价相对较低，在全省14个市州中仅高于衡阳市、邵阳市、怀化市和湘西州，每平方米分别低于全省均价和长沙地区均价1162元和3201元。 

2、无库存积压。2019年末，全市商品房房屋待售面积53万平方，比去年同期减少23万平方米，下降30%，仅为年销售面积的12.8%，无库存压力。

3、无资金压力。2019年，益阳市204家房地产企业，206个房地产开发项目，全年房地产投资138.24亿元，而商品房销售额为206.14亿元，收入明显大于支出，无资金压力。

4、无金融风险。全市房地产企业上年结转资金为57.53亿元，同比上涨40.6%。今年实际到位资金171.59亿元，比上年下降3.4%。国内贷款3.41亿元，仅占2%，下降78.7%,其中银行贷款2亿元，下降76.5%；自筹资金44.88亿元，占26.1%，下降7.8%；定金及预收款61.9亿元，占36%，下降1.4%，个人按揭款57.8亿元，占33.8%,增长47.6%；其他到位资金3.67亿元，占2.1%，增长5.1%。今年实际到位资金中银行贷款下降近八成，个人按揭增长近半，定金及预收款和个人按揭款占全部房地产企业到位资金的七成，是房地产项目资金的主要来源，而房地产企业国内贷款仅占2%，无金融风险。

三、存在问题

1、项目建设进度趋缓。2019年，益阳市房屋施工面积为1531.1万平方米，同比增长1%。其中，新开工面积440.49万平方米，同比下降11%。房屋竣工面积127.86万平方米，同比下降32.5%。

2、开发企业成本上升。一是人员工资不断提高；二是钢材、水泥、玻璃等建材价格持续上涨；三是现代化建造技术推广，如新建住宅采用装配式、精装修、绿色智能、适老设施等措施的比例逐渐提高，住宅品质在工艺、技术上有提升，导致建造成本也有增加。

3、区县市发展不平衡。2019年益阳市中心城区房地产投资为80.71亿元，占全市投资的58.4%。从区县（市）看，高新区、桃江县、南县房地产投资形势较好，分别比上年增长34%、10.3%、9.3%，资阳区、大通湖区投资为负增长，其中大通湖区房地产投资下降达63.1%。

中心城区房地产销售面积为170.97万平方米，占全市的41.2%，销售形势较好的区县（市）有南县、高新区和大通湖区，分别增长30.9%、10.8%、9.2%。资阳区、赫山区、沅江市、安化县分别下降38.9%、9.5%、3.6%和3%。

四、决策参考

展望2020年，益阳市房地产市场将会继续稳健发展，房地产投资和销售维持在合理区间。针对目前存在或可能出现的问题，特提出以下建议，仅供参考。

一是进一步落实政府的主体责任，综合运用金融、土地、财税、投资、住房保障、市场管理等手段，逐步完善适应市场规律的基础性制度和长效机制。

二是合理分配建设用地指标，盘活集体土地，促进土地供需动态平衡。

三是坚持差别化信贷政策，严防违规加杠杆购房，保持居民杠杆稳中有降等。

四是适度修正不合时宜的调控政策，在当前市场降温，项目建设进度趋缓的情况下，政策有保有压、有松有紧，坚持一城一策、因城施策。

五是进一步完善市场的监测预警和考核评价机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

                      （供稿：市局投资科 胡文武）