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共商共建 扎实推进城镇老旧小区改造

——对益阳市城镇老旧小区改造的调研报告
来源:投资科 发布时间:2020-05-06 查看

老旧小区改造是重点工程和民生工程,对提升城市品牌及形象打造具有重要意义,也是国家拉动内需的着力点。为切实了解益阳市城镇老旧小区改造总体规模和项目进展,以及统计入库工作情况,4月下旬,根据省局要求,市统计局会同市发改委、市重点项目中心等部门组成联合调研组,深入到南县、安化县、赫山区以及市住建局等市直相关职能部门就城镇老旧小区改造工作开展了调研。调研结果显示:当前益阳市老旧小区改造刚刚起步,问题颇多,亟待多部门合力解决。现将调研情况汇报如下:

    益阳市城镇老旧小区改造的现状与特点

    (一)近年来益阳市城镇老旧小区的改造方式

老旧小区改造从形态上来讲,有微循环渐进式更新改造、拆除重建式更新改造,以及专项更新改造,比如仅就建筑本体,或室外环境、社区服务设施、道路和绿化、市政管网等进行的单项改造。棚改、旧改还是微改,要根据城市的现状以及发展形势来制定相应的政策,才能找到适合城市的模式。

    1、棚改。早几年益阳市大量的棚改与拆迁都是采用货币化安置或采用实物化安置。棚改是激活房地产市场和去房地产库存的有效办法,如若采用货币化安置,这些棚改户与拆迁户有钱之后,需要重新购置房子,市场对于房子的需求量会增加,因此房价也就会随之上涨;另一方面,在生活上,也在一定程度上会导致城市物价的上涨,给人们的生活带来了巨大的改变。房价和房租攀升是必然现象。大量棚改后,难免出现房市过热和房价上涨过快的现象,到目前为止,益阳市房地产企业基本无库存过剩。

2、微改。益阳市就老旧小区微改(微服务、微管理、微建设)工程已进行了两期,第一期2017年到2018年下半年共有913个项目,投入5673万元,第二期2018年下半年到2019年下半年,投入3661万元。益阳多个老旧小区被重点关注!住在老旧小区的居民,总是遇到这样那样的问题,沿路店面招牌破损严重摇摇欲坠、街边摆满早餐店桌椅、墙面被小广告弄得脏兮兮的,污水遍地都是等等,这些繁杂的小事让居民烦心又苦恼,但自从政府展开“三微工程”开始,益阳不少老旧小区都渐渐发生了新变化,这沿路的店面以前那些招牌啊、雨棚啊,都烂得不行,既影响美观又不安全,现在全部都换成了统一的新招牌新雨棚,脏、乱、破来了个“大变身”!旧小区,新面貌。如2017年赫山区铁铺岭单细胞家属区投入8.6万元,一个月就完成了道路和墙体的维修及管网改造等,还增加了休闲区内的石桌石椅,对此,家属区的居民表示很满意。而“三微工程”于2017年上半年开始至今,已经让益阳多个小区受益,居民都说:“搞得好!”“三微工程”,关心的是身边民生,解决的是身边困难,自然能够得到市民们的肯定。

3、旧改。旧改被称之为“高房价下的慢速度”,城镇老旧小区改造是一项重要民生工程,多年来由于投入不足,管理缺失,一些楼房和小区不同程度存在设施不配套、环境脏乱差、安全隐患较多和无物业管理等问题,人居环境亟须改善。为切实提高单、散、危楼和老旧小区居民生活质量,国家逐步对20年以前建成城镇小区进行旧改,重点是配套设施不全、环境脏乱差的住宅小区。目前,益阳市老旧小区改造工作正处于起步阶段。2019-2020年,全市老旧小区改造计划165个,29130户,建筑面积295.38平方米,1354栋,计划投资10.18亿元,旧改小区建筑面积每平方米的改造资金平均为345元。城镇老旧小区改造花钱不多,惠及面广,不仅帮助居民改善了基本居住条件,切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感,也是扩大投资激发内需的重要举措。

    (二)当前益阳市旧改工作进展情况

    1、全市2019年改造项目

2019年全市老旧小区改造计划96个,15438户,建筑面积161万平方米,717栋,计划投资5.25亿元,旧改小区建筑面积每平方米的资金平均为326元。目前,已完成前期准备、施工单位已进场施工的项目82个,13307户,建筑面积133.82万平方米,累计完成投资15.49亿元。其中,改造内容已全部完工的项目14个,2131户,建筑面积27.8万平方米。

2、全市2020年改造项目

2020年全市纳入中央补助支持城镇老旧小区改造计划项目的有69个小区,13692户,建筑面积134.4万平方米,637栋,预计投资4.93亿元,旧改小区建筑面积每平方米的预算资金仅为367元。除赫山区、安化县部分小区已完成项目前期准备、施工单位已进场施工,南县已制定详细规划,正在进行可行性论证外,其他区县(市)正在进行前期准备工作。

    32019-2020年各区县(市)小区旧改情况

    (1)中心城区小区改造预算资金普遍较少,项目单一,每平方米建筑面积的改造预算资金仅为215.78元。特别是高新区每平方米建筑面积的预算资金仅为104.38/平方米,小区改造仅限道路、绿化、排水项目。 

资阳区25个小区,涉及4297户,建筑面积32.93万平方米,预计投资13740万元,建筑面积每平方米的预算资金为417元,改造内容主要有公共设施、环卫设施、消防设施、排水工程、路面改造、一户一表和立面改造等项目。

赫山区83个小区,涉及9515户,建筑面积83.6万平方米,预计投资14051.5万元,建筑面积每平方米的预算资金为168元,改造内容为道路提质改造,新建排水管道,路灯,消防管道,电路改造,环卫设施;供水一户一表改造等。

高新区7个小区,涉及1955户,建筑面积23.76万平方米,预计投资2480万元,建筑面积每平方米的预算资金为104元,改造内容简单,只有道路、绿化、排水。

2)县(市)区的改造项目资金相对较多,部分小区安装电梯,但改造仍然停留在原来小区内部进行。

安化县18个小区,涉及2277户,建筑面积24.61万平方米,预计投资20818万元,建筑面积每平方米的预算资金为846元,小区改造内容较多,包括加装电梯,改造供水管道,改造供电管网,新建供气管道,改造污水管网,改造道路,绿化,新建围墙,停车场,照明,房屋公共区域修缮,实施无障碍环境改造等内容。

沅江市9个小区,涉及4829户,建筑面积42.9万平方米,预计投资18296万元,建筑面积每平方米的预算资金为426元,改造内容为进出道路、供水、供电、供气、绿化、照明;进出房屋公共区域修缮、加装电梯,污水和垃圾处理等基础设施改造提升等。

南县11个小区,涉及3403户,建筑面积54万平方米,预计投资16232万元,建筑面积每平方米的预算资金为300元,改造内容主要有道路、供排水、雨污管网、通信、公交站、垃圾处理站、停车场、房屋修缮、建筑节能、便民设施、照明灯等。

大通湖区4个小区,涉及766户,建筑面积9.93万平方米,预计投资5078万元,建筑面积每平方米的预算资金为511元,改造内容主要是排水、道路、亮化。

桃江县6个小区,涉及2088户,建筑面积23.65万平方米,预计投资11130万元,建筑面积每平方米的预算资金为471元,内容包括供水、电、气、雨污分流、通信管线、道路硬化、房屋公共区域修缮、建筑节能改造、绿化、围墙、照明设施等。

小区改造中存在的突出问题与困难

对于旧改,不仅在改造过程中存在许多问题,在政策的实施过程中也有许多困难,走好旧改之路还需要更加完善的政策来应对。

1、管理责任主体空缺,改造机制不健全。大部分老旧小区建成于计划经济时期,小区乱象丛生,房屋质量令人担忧,危房数量不容小觑,道路狭窄交通堵塞,配套设施步伐缓慢,教育设施严重稀缺,土地受限难以规划等很多都是当初的遗留问题。推向市场后管理责任主体空缺,必须要以政府为主导,才能理顺关系、分清责任、建立制度,并进行必要的公共投入,此外由于缺乏规划整合,改造的工作机制不够健全,城建、财政、规划、城管等相关责任单位还未明确权责。

2、尚无旧改整体规划,易出现重复建设。大多数旧改都是只是修修补补而已,涂个外墙,装个电梯,铺设管道,搞个绿化,加点设施之类的,很多地方的旧改甚至陷入了“拆不动、赔不起、玩不转”的局面。有些改造内容未能完全顺应老百姓的需求,项目出现“改造—破坏—再改造”的恶性循环,特别是某些因单项改造项目而出现反复改造、多次扰民的问题。

3、基础设施陈旧老化,居民意见难统一。老旧小区与现代小区的主要区别在于基础设施落后,大多数老旧小区都存在三个问题:一是管线规划不合理,二是停车位不足,三是未安装电梯。尤其是老旧小区电梯安装问题最为普遍,老旧小区大多数都是多层步行建筑,基本没安装电梯,而老旧小区的居民大多都是老年人,上下楼非常费力,对出行及安全都有影响。对老旧小区改造内容进行征求意见,需求五花八门,意见难以统一。比如安装电梯,高层居民相对于低层居民的意愿就强烈的多,意见一直不能统一,那么小区改造的工作就会难以开展从而陷入停滞阶段。

4、改造规模普遍偏小,项目资金到位难。在全市已例入改造的165个老旧小区,单个项目资金超过500万的不到三分之一,户平只有3.5万元,中心城区的赫山区、高新区改造资金户平不到1.48万元和1.27万元。其根本原因:一是居民投入难。有钱的人早就换新房了,现在还居住在老旧小区的大都是老年人和贫困人口,老旧小区改造要业主自己出钱,推广有难度。居民认为,改造需一楼一策,有些较新的楼房可以改造,有些八十年代和七十年代的老房子,就没有改造必要了,还不如拆了重建,这样更省事。二是配套资金到位难,就目前而言,仍有大量的小区需要改造。比如安化县城,仅仅位于老城区的北区就有120个小区亟待改造,需要大量资金配套。三是举债资金难筹措,因为小区改造属公益性事业,很难找到盈利点,发行债券难以实行。

三、决策与参考

这轮城镇老旧小区改造工作,拓展了公共空间和配套服务功能,推动基层社区治理现代化。一方面,从去年开始,国家发改委、财政部已经安排了中央补助资金;另一方面,鼓励社会力量参与,帮助完善社区公共服务供给,以服务设施长期运营收入作为盈利点。全市应紧紧围绕改善人居环境,坚持“共同缔造”理念,调动和激发居民群众和相关单位积极性,坚持居民主体、共商共建原则,坚持驻点设计、因地制宜原则,扎实推进老旧小区改造,有效改善人居环境,切实提高生活品质。

1、提升旧改占位,补齐城市短板。旧小区的改造可以解决不少老房子的遗留问题,老旧小区的配套补充和引进商业等做法可进一步提升老旧小区的商业价值,老旧小区更新后,其周边商业地也就盘活了。老旧小区改造是提升文明程度的一剂良药,对于城市补齐短板有重要意义。老旧小区的改造是一项惠民以及德政工程,改变的意义在于提高居民的居住品质,维护社会的稳定而且还十分有助于改善城市的面貌以及提高城市的形象,为社区的网格化管理打下了基础。

2、加大旧改力度,惠民生扩内需。一是老旧小区改造不仅要改掉不合时宜的地方,更要融入新时代中的先进元素,要完善小区配套和市政基础设施、环境,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。二是建立健全组织实施机制。指导各地统筹负责,按照居民意愿,推进改造项目有序实施,完善小区长效管理机制。三是建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。中央给予补助,落实地方财政支出责任。地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。

3、统筹财政补助,开辟绿色通道。鼓励有条件的区县(市)政府对老旧多层楼房加装电梯给予适当补助;各地要尽快研究制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法,用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。凡涉及规划、设计、土地、施工、消防审批的,要简化工作流程、缩短审批时限,加快审批速度。对与政府联合改造老旧小区的物业服务企业,适当提高补助标准,放宽补助年限。具体补助标准、补助年限由当地政府据实核定,如将物业管理区域内的广告发布、便民服务亭设置和经营、停车收费、快件存储柜场地租赁收费等,通过物业服务合同约定,一并赋予物业服务企业。

4、明确责任主体,业主自愿优先。一是政府统筹、市场运作。各级政府是老旧小区改造组织实施的责任主体,对改造工作负总责,按照市级统筹、县级组织、街道办事处实施的工作机制,明确和落实各方责任,既要量力而行,又要尽力而为。探索采取市场化运作方式改造老旧小区,兼顾政府、居民和企业等各方利益,管控好市场化运作项目的收益分配。二是业主自愿、先易后难,成熟一个,改造一个。老旧小区改造应广泛征求业主意见,坚持问题导向,精准施策,改不改、怎么改由业主自主决策。对居民改造意愿强烈,已组建业主大会、业主委员会和纳入改造规划的老旧小区,应当予以优先改造。三是因地制宜、阳光透明。要实事求是、科学评估,尊重小区自然条件,突出自身特点。要科学制定改造方案,该改造的要改造到位。对改造价值不高,短期内不能整体拆除的旧楼房,原则上只做应急性维修改造。改造内容、规划设计、施工组织等内容要公开公示,实现全程阳光透明。

调研组成员:陶一毛、胡文武、王宙、余利华、李双琦、叶强


(供稿:市局投资科 胡文武)