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区间调控适度 投资销售合理

——2019年益阳市房地产业健康平稳发展
来源:市统计局投资科 发布时间:2020-01-20 查看

2019年,益阳市坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,既落实地方政府主体责任,加强住房市场监管和整顿规范开发、销售、中介等行为,严格限制信贷流向投资投机性购房,抑制房地产泡沫;又在微观信贷政策上支持合理自住购房,防止出现大起大落,保持政策的稳定性、合理性和长效性,确保了益阳市房地产市场平稳健康发展。

一、运行情况

1、房地产投资稳健。2019年益阳市204家房地产开发企业,共有206个房地产项目,全年投资138.24亿元,比上年增长6.6%,占湖南省房地产投资的3.1%,增速低于全省6.1个百分点,居全省第12位。其中,商品房住宅投资110.86亿元,同比增长10.9%,低于全省4.8个百分点。

2、商品房销售平稳。全市商品房销售面积415.18万平方米,比上年略有增长,占全省销售面积的4.6%。增速高于全省1.9个百分点,居全省第9位。其中,现房销售面积只有58.06万平方米,仅占全部商品房销售面积的14%。商品房销售额206.14亿元,增长8.9%,增幅高于全省4.7个百分点。销售额占全省比重为3.7%

3、土地成交活跃。全年土地购置面积67.03万平方米,比上年增长35.5%,土地成交价款13.67亿元,增长22%。土地成交均价,2039/平方米,折合每亩为135.82万元/亩。

二、运行特点

1、无房价虚高。全年全市商品房均价为4965/平方米,比上年上涨了391/平方米,涨幅为8.5%。与全国和全省比,益阳市商品房均价相对较低,在全省14个市州中仅高于衡阳市、邵阳市、怀化市和湘西州,每平方米分别低于全省均价和长沙地区均价1162元和3201元。 

2、无库存积压。2019年末,全市商品房房屋待售面积53万平方,比去年同期减少23万平方米,下降30%,仅为年销售面积的12.8%,无库存压力。

3、无资金压力。2019年,益阳市204家房地产企业,206个房地产开发项目,全年房地产投资138.24亿元,而商品房销售额为206.14亿元,收入明显大于支出,无资金压力。

4、无金融风险。全市房地产企业上年结转资金为57.53亿元,同比上涨40.6%。今年实际到位资金171.59亿元,比上年下降3.4%。国内贷款3.41亿元,仅占2%,下降78.7%,其中银行贷款2亿元,下降76.5%;自筹资金44.88亿元,占26.1%,下降7.8%;定金及预收款61.9亿元,占36%,下降1.4%,个人按揭款57.8亿元,占33.8%,增长47.6%;其他到位资金3.67亿元,占2.1%,增长5.1%。今年实际到位资金中银行贷款下降近八成,个人按揭增长近半,定金及预收款和个人按揭款占全部房地产企业到位资金的七成,是房地产项目资金的主要来源,而房地产企业国内贷款仅占2%,无金融风险。

三、存在问题

1、项目建设进度趋缓。2019年,益阳市房屋施工面积为1531.1万平方米,同比增长1%。其中,新开工面积440.49万平方米,同比下降11%。房屋竣工面积127.86万平方米,同比下降32.5%

2、开发企业成本上升。一是人员工资不断提高;二是钢材、水泥、玻璃等建材价格持续上涨;三是现代化建造技术推广,如新建住宅采用装配式、精装修、绿色智能、适老设施等措施的比例逐渐提高,住宅品质在工艺、技术上有提升,导致建造成本也有增加。

3、区县市发展不平衡。2019年益阳市中心城区房地产投资为80.71亿元,占全市投资的58.4%。从区县(市)看,高新区、桃江县、南县房地产投资形势较好,分别比上年增长34%10.3%9.3%,资阳区、大通湖区投资为负增长,其中大通湖区房地产投资下降达63.1%

中心城区房地产销售面积为170.97万平方米,占全市的41.2%,销售形势较好的区县(市)有南县、高新区和大通湖区,分别增长30.9%10.8%9.2%。资阳区、赫山区、沅江市、安化县分别下降38.9%9.5%3.6%3%

四、决策参考

展望2020年,益阳市房地产市场将会继续稳健发展,房地产投资和销售维持在合理区间。针对目前存在或可能出现的问题,特提出以下建议,仅供参考。

一是进一步落实政府的主体责任,综合运用金融、土地、财税、投资、住房保障、市场管理等手段,逐步完善适应市场规律的基础性制度和长效机制。

二是合理分配建设用地指标,盘活集体土地,促进土地供需动态平衡。

三是坚持差别化信贷政策,严防违规加杠杆购房,保持居民杠杆稳中有降等。

四是适度修正不合时宜的调控政策,在当前市场降温,项目建设进度趋缓的情况下,政策有保有压、有松有紧,坚持一城一策、因城施策。

五是进一步完善市场的监测预警和考核评价机制,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

 

                      (供稿:市局投资科 胡文武)